La stratégie du juste prix… ou comment fixer le bon loyer ?

Bien sûr il y a l’emplacement désiré, la surface adaptée, les équipements récents, le charme certain… Finalement, un seul bémol : le montant du loyer. Même s’il possède toutes les qualités, un bien à louer trouvera plus difficilement, voire très difficilement preneur, si le loyer proposé s’éloigne trop d’une « norme » locale pour un niveau de prestation égal.

 
 

Argument déterminant pour nombre de locataires, le loyer idéal est donc un loyer… attractif. Voilà qui est un peu vague, me direz-vous. Soyons plus clairs en précisant qu’un loyer trop bas suscitera la méfiance des profils sérieux, décevra le propriétaire et éveillera éventuellement l’intérêt du fisc. A contrario un loyer trop élevé, même légèrement, constituera un frein à la location et entraînera presqu’à coup sûr un turnover plus important des locataires.

 

Fixer le bon montant d’un loyer exige donc réflexion, surtout s’il s’agit d’une première location. Rappelons qu’il ne pourra être révisé qu’une fois par an — dès lors que le bail le prévoit — et selon les conditions imposées par l’indice de référence des loyers (IRL). Et les règles sont encore plus strictes dans le cas des zones dites tendues. Autant dire qu’une mauvaise estimation au départ peut avoir de lourdes répercutions financières à l’arrivée.

 

Alors comment ne pas se tromper ? La première chose à faire est probablement d’évaluer le plus précisément (et objectivement) possible les points forts et les points faibles de son bien : situation, meublé ou non, nombre de pièces, jardin et terrasse, ensoleillement et luminosité, qualité des parties communes (état général extérieur, cage d’escalier, ascenseur,), mise à disposition d’une cave, d’un parking… Un certain nombre d’outils sur Internet peuvent aider à estimer son bien, mais ils ne permettent pas toujours d’en renseigner toutes les caractéristiques. Par ailleurs, les résultats d’un simulateur à l’autre présentent parfois d’importantes disparités.

 

Il est également possible de se faire une idée sur les grands sites d’annonces immobilières comme leboncoin.fr ou SeLoger.com par exemple. Un tour d’horizon des annonces en ligne pour des logements à peu près équivalents dans sa région, dans sa ville ou, mieux encore, dans son quartier, peut se révéler utile. Les prix des loyers sont souvent mentionnés charges comprises, ce qui constitue un indicateur supplémentaire. Un autre moyen consiste à effectuer ses propres investigations sur le terrain auprès des riverains, des commerçants…

 

Enfin, dernier point, l’option qui consiste à confier à un intermédiaire expérimenté l’ensemble des missions et tâches, préalables et quotidiennes, qui caractérisent la location d’un logement. Parce qu’ils tiennent à leur tranquillité d’esprit, qu’ils ont plusieurs appartements en location ou, simplement, par manque de temps, de nombreux propriétaires choisissent aujourd’hui de déléguer la gestion de leur(s) bien(s) à un professionnel de l’immobilier. Ce dernier, fort de sa connaissance du marché local et de son savoir-faire en matière de gestion locative, est généralement bien placé pour fixer un juste loyer.

Gilles Gouzerh — Faubourg Conseil Immobilier/Barret Conseil Associés

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