Diplomatie, pédagogie, flexibilité, inventivité… Quand la gestion immobilière tourne au challenge

Comment un mandat de gestion immobilière classique et, à première vue, sans grande inconnue, évolue-t-il vers une mission d’asset management aussi complexe que technique ? Comment passe-t-on de la poursuite d’une aventure industrielle initiée voilà plusieurs décennies, au lancement d’un programme immobilier orchestré par un grand promoteur Français ? Dans le premier cas, c’est surtout d’agilité, de compétences et d’expérience dont il est question. Dans le second, tout repose sur la confiance, la qualité du conseil, la force de proposition et de négociation.

Pour la société Faubourg Conseil Immobilier/Barret Conseil Associés, l’histoire débute il y a une dizaine d’années quand elle se voit confier la gestion immobilière des murs d’une imprimerie. Un lieu qui avait en son temps hébergé une biscuiterie Delacre. La décision de la famille propriétaire de cette SCI d’accorder le mandat à la société parisienne ne doit rien au hasard. En effet, le fils, et co-gérant de cet ensemble immobilier, est un ami d’enfance de Patrik Barret, le dirigeant de Faubourg Conseil Immobilier. « Après le décès de son père, mon ami a souhaité que nous reprenions la gestion de la SCI dont sa mère était devenue la gérante« , se souvient Patrik Barret. « L’activité avait été cédée 16 ans auparavant à un nouvel imprimeur, la société VBT, et mon ami redoutait des tensions entre son gérant et sa maman. C’est pourquoi il souhaitait un intermédiaire, voire un médiateur, en plus d’un gestionnaire, capable de mettre chacun face à ses responsabilités et obligations« .

Faubourg Conseil  Immobilier a donc assuré au fil des ans une mission de gestion de biens « presque » traditionnelle. « Nous devions nous montrer pédagogues pour expliquer à la famille propriétaire qu’un actif à vocation industrielle de 5 000 m2, qui plus est loué en bail commercial, ne se gère pas comme une habitation« . Côté locataire, la société a su être suffisamment vigilante, pressante si nécessaire, pour que les loyers soient encaissés en temps et en heure. « Nous devions rapidement mettre à plat ces questions financières et pratiques pour nous attaquer à un autre problème : les trois procédures lancées par le locataire à l’encontre de la SCI ».

Nouvelle mission et nouveau rôle : asset manager immobilier

Faubourg Conseil Immobilier est maintenant sollicité pour ses compétences en matière d’asset management. « Juridiquement, les trois procédures portant sur des aspects liés à la vétusté des bâtiments, laquelle s’expliquait par l’ancienneté du site remontant au 19e siècle, ne reposaient sur aucune base solide. De plus, la famille propriétaire assumait toutes ses obligations en la matière, et même un peu plus. Ces procédures hostiles laissèrent des traces et, au terme des 9 ans du bail, nous n’avons pas délivré de congé avec offre de renouvellement ».

 

En définitive, le locataire entra en phase de négociation pour une résiliation à l’amiable du bail avec versement d’indemnités.  « Les actions intentées à tort contre notre client ont pesé lourd dans le cours des tractations. Elles ont permis de faire baisser très sensiblement le montant de cette indemnité« . Cependant, mettre fin à un bail commercial impliquant un parc machines occupant un demi-hectare demande du temps. La libération des lieux s’effectua six mois plus tard dans de bonnes conditions.

Valorisation immobilière et approche patrimoniale

L’heure était venue de repenser sérieusement l’avenir du site, un environnement industriel obsolète et, de par sa nature même, mal situé, en centre ville. L’intervention de la société Faubourg Conseil Immobilier prenait une nouvelle direction, avec des objectifs ambitieux : proposer la stratégie patrimoniale à long terme la plus judicieuse pour servir les intérêts de ses clients. « Avec la famille propriétaire, nous avons longuement réfléchi au devenir de cet actif immobilier et avons pleinement joué notre rôle de conseil« , explique Patrik Barret.

« Ce qui constituait l’un des freins à la poursuite d’une activité industrielle dans les locaux, à savoir leur situation en cœur de ville, pouvait devenir un atout maître dès lors qu’on changeait la destination du site ». De plus, une telle surface constructible à un tel emplacement constituait un argument très séduisant pour des acquéreurs potentiels. « Notre préconisation allait dans le sens d’une valorisation de l’actif via sa vente en l’état à un promoteur, avec objectif pour celui-ci de réaliser une opération de promotion construction en logementsL’appel d’offre que nous avons monté et lancé s’est conclu sur une négociation et la signature  d’une promesse de vente avec un promoteur-constructeur. Il a déposé un permis de construire pour un projet assez novateur, un immeuble de logements en accession, avec services, plus spécifiquement dédié aux personnes âgées ».

Les choses ne devaient pourtant pas se passer comme prévu. En premier lieu, et peut-être à cause du caractère un peu avant-gardiste du projet, le promoteur enregistra un manque de fluidité dans ses pré-ventes. Par ailleurs, il rencontra un problème qui n’avait pas été anticipé. « L’ancien locataire, la société VBT, n’avait pas réalisé une opération administrative appelée : cessation d’activité – remise en état d’un site industriel. En clair, son gérant n’avait pas effectué les opérations de dépollution. Le promoteur et nous n’avions pas été assez attentifs sur ce point ». Ces obstacles contraignirent le promoteur à solliciter une prolongation et à déposer un second permis de construire.

Cessation d'activité - Remise en état du site : la question du pollueur-payeur…

La loi stipule qu’un exploitant exerçant une activité industrielle polluante est inscrit auprès des services de l’environnement de la préfecture, et qu’il doit lui-même prendre en charge la pollution qu’il a générée sur le site, même si celui-ci n’est plus en exploitation. Tant que ces opérations de remise en état n’ont pas été exécutées par l’exploitant, et validées par les services de l’environnement, le site ne peut être commercialisé de quelque manière que ce soit. La chose n’est pas anodine puisque cela peut créer une activité négative sur un actif immobilier. En résumé, il pourrait ne plus avoir de valeur.

« Trois ans s’étaient écoulés depuis la résiliation du dernier bail et celle-ci s’était avérée pour le moins conflictuelle. Il était hors de question de demander à l’ancien locataire de remplir ses obligations. D’autant qu’il avait déposé le bilan dans l’intervalle et que la société VBT avait été reprise par un autre imprimeur. Un nouveau changement de main devait s’opérer quelque temps plus tard à la suite d’un second dépôt de bilan. VBT était alors reprise à la barre du tribunal par une imprimerie de Bordeaux dont le gérant devenait, de fait, le mandataire social du site et, par conséquent, le responsable légal de sa remise en état. Une responsabilité que cet homme, âgé de 80 ans et vivant à des centaines de kilomètres, n’entendait pas assumer, arguant que ce n’était pas son affaire. Pour lui, l’imputabilité était à chercher du côté du mandataire judiciaire qui ne l’avait pas informé. Nous avons même dû nous montrer diplomates mais persuasifs pour qu’il renonce à attaquer le préfet en justice ! ».

Pour écarter tout risque d’une situation de blocage, Faubourg Conseil Immobilier se chargea de piloter l’opération de dépollution du site au frais de la SCI propriétaire des murs, mais pour le compte de la société VBT.

Recherche de financement et recours administratif

Une nouvelle difficulté vint se greffer sur la première : la situation fragile de la trésorerie de la SCI qui ne percevait plus de loyers depuis trois ans. Pour sortir de l’impasse et relancer le projet — le promoteur s’étant retiré de l’opération entre-temps —  Faubourg Conseil Immobilier joua sur un levier juridique. « Nous avons sollicité l’administration, le centre des impôts fonciers, pour demander le remboursement de deux ans et demi de taxes foncières. En effet, dès lors que le site était vacant, qu’il ne pouvait être ni loué ni vendu tant que sa remise en état n’était pas entérinée, la perception de cette taxe foncière semblait injustifiée. L’administration fiscale nous a donné raison. Ces remboursements ont permis de financer les opérations de dépollution ponctuelles, et les services de l’environnement de la préfecture ont validé la procédure de cessation d’activité – remise en état du site. »

Des échanges constructifs avec l'urbanisme

Après cette mission d’asset management très technique menée avec succès pour le compte de la famille propriétaire et du locataire sortant, le site était à nouveau libéré juridiquement et administrativement. « Nous pouvions enfin lancer les actions pour le louer ou pour le vendre, cette seconde option étant définitivement retenue. A ce stade, nous avons été bien conseillés par les services de la mairie qui ont su nous aider sans être interventionnistes. Ils suivaient le dossier depuis un certain temps et ils étaient au courant des formalités auxquelles nous avions été confrontés ces dernières années. Nous avions d’ailleurs déjà été invités à nous rendre en mairie pour rencontrer la directrice de l’urbanisme et le chef de cabinet du maire. Ils souhaitaient notamment avoir des précisions sur une situation de statu quo dont nombre d’aspects leur échappaient. La procédure de cessation d’activité et de remise en état du site avait été au cœur des discussions« .

Valorisation du site : suite et fin

« Pour nous, il s’agissait pratiquement de revenir à la case départ, même si les grosses difficultés étaient, semble-t-il, derrière nous. Nous devions prendre de nouvelles décisions, arrêter des choix. Quel était le meilleur moyen de valoriser le site ? Devait-t-on vendre à un promoteur pour réaliser des logements sociaux ? Favoriser un projet mixte mêlant logements sociaux et en accession ? Privilégier la vente en l’état à un opérateur en vue d’aménager des box ou des parkings ?…  Encore une fois, nous avons travaillé en étroite collaboration avec les services d’urbanisme de la mairie et ils nous ont été d’une aide précieuse. » Les caractéristiques de l’appel d’offre clairement définies, la consultation lancée, il restait à étudier très attentivement les différentes propositions : offres et projets d’aménagement.

C’est un promoteur-constructeur d’envergure nationale qui a remporté l’appel d’offre. « Informé de nos relations constructives avec les services de la mairie, il a eu l’intelligence de les maintenir et d’en tirer enseignement« . La promesse de vente a été signée courant juillet 2018, et le programme immobilier a déjà reçu l’aval de l’architecte des bâtiments de France. Toutes les pré-études prospectives concernant la construction du bâtiment ont été menées à bien et le permis de construire a été déposé et obtenu. Le rythme de commercialisation semble bon pour une levée de l’option d’acquisition définitive courant automne 2019. Bientôt sortira de terre une belle résidence de 70 logements en accession portant le doux nom de « Nuan’ciel ».

Conclusion et retour d'expérience

Au cours de ce très long partenariat entre la société Faubourg Conseil Immobilier/Barret Conseil Associés et son client, un grand nombre de domaines de compétences ont pu être déployés. « A travers cette expérience qui nous a conduit des appels de loyers aux appels d’offres, en couvrant des problématiques financières, juridiques, patrimoniales, environnementales, fiscales… nous avons renforcé nos savoir-faire et développé de nouvelles expertises. Notre plus grande satisfaction est de pouvoir aujourd’hui en faire profiter tous nos clients« .

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